纽约买房记

Finally…

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经历了大半年的折腾,终于在2013年的最后一天搬进了新房。翻了翻twitter记录应该是四月底开始看房的,于是算下来就是足足八个月。这篇文章仅作为备忘和经历分享,不作为买房的信息参考。在NYC买公寓跟美国其它地方略有不同,跟在中国有很大不同,网上教程很多

最开始的一段时间是看open house获得一些感性认识。大部分在售的房都会在周日搞open house给买家看,由于纽约市居住密集,计划的好的话一天看十几个也是有可能的。刚开始看的时候我们没有很明确的目标区域,曼哈顿中下城和布鲁克林的很多区域都看过,南边看到过Prospect Park的南侧,北边看到过Upper East/West,甚至两个人在周日分开各自去看数个open house。对一片区域看过十几个房之后基本上就对价格有点数了,再看房就会估计的出这个要价是偏高还是偏低,为什么偏高/偏低。另外慢慢看的范围也就收敛到了一个比较小的区域。其实很多人在这个阶段看到中意的就买了。我们在把范围收缩到四五个neighborhood之后又看了一两个月。主要是因为那段时间房市很火,出来一个条件好一点的房子一两周内就会被抢掉。。后来干脆也开始试着给offer,觉得比较合意的就算感觉要价很高也给个低价的offer,然后往往就被告知有人给的offer已经比要价高了。然后就感叹一下市场太疯狂有钱人太多,稍微修正一下自己的估算系数。。然后继续看。

在比较各种各样的房的时候很容易就挑花眼。要考虑的因素很多,简单的想法是搞个加权平均。我们也试着列过这种表格,但要考虑的因素大约有三大类二十个小项这么多,再加上两个人的意见有时候难以统一于是复杂度又要x2。给几个看着还比较中意的房打过分之后就懒得弄了……但把之前觉得还行的房的事实数据列成表格以备以后参考还是比较有用的。

要吐槽的一点是NYC的公寓标称面积都是不准的,尤其是新盖的condo,有的声称800 sqft的拿户型图算一下只有600。所以也是有公摊面积的。(墙没有那么厚,嗯。)而又有一些老房子co-op出于某些法律原因坚决不肯提供官方的面积数字。于是我们后来都练成了拿着户型图心算面积的本领。。每个房都会标记一个自己算的面积。

调研阶段StreetEasy的付费账号很好用,可以看到各个房子过去几十年的交易记录和买卖家的姓名地址。估计这些都是公共数据。看到很多新房卖家持有了两三年就涨50%拿出来买,这样的我们一般就绕道了。。

大约在7月初的时候我们在Brooklyn Heights看到了一个条件不错要价合理的房。看了两次之后给了offer。然后卖家就告诉我们还有n个买家和你出价相当,问我们要不要加价。大概就是一个对买家不太公平的拍卖过程。加了两次价加到比要价多六千之后我们的offer被接受了。然而接下来在协商合同条款的时候出了问题。在funding contingency这一条上两边无法达成一致,大意就是如果出现我们贷不到款的情况能不能收回定金(10%的房款)。于是在这个房子上折腾了一个月之后,7月底我们开始重新看open house。后来想想我们的律师建议一定要这个条款还是对的,这边贷款出问题的可能很多,没有这项保护的话实在压力太大。卖家本人是个地产律师于是她没有另外雇律师,这貌似也是一个原因因为她似乎协商的时候不太理智。。。

说实话七月底八月初重新开始看房的时候真是感觉挺疲的,都看了那么久以为终于可以定下了,结果又要从头开始搞。还好这时候市场似乎不像春季那么火爆了,抢得没有刚开始看房的时候那么疯狂。在看了两三周之后很快就觉得有另外一个我们两个都觉得比较合意,和之前没成的那个就隔一条街。(可见位置还是房子的第一要素。。)这次也不像之前还要求再去看一次了,迅速下offer,直接开价比要价多了一点点且没有用中介。。很快就被接受了。一周之后签了合同,这次的卖家倒是很爽快就答应了各种条款。

接下来就是申请贷款的过程。纽约一般来说从签合同到交房平均是三个月,主要取决于贷款办理的速度。所以如果全现金的话可以超快就交房,卖家也非常喜爱可以用麻袋钞票买房的中国土豪们,即使价格低一些也没关系因为房子空在那里三个月也是不少钱的。但我们还是得老老实实贷款的,在卖方中介(其实因为我们没有用中介,他算是双方的中介了)的推荐下用了一个贷款中介,开始了贷款的漫漫长路。买完房之后觉得地产中介和贷款中介都是超赚钱的行当,此处按下不表。

我以前以为买房贷款是个很容易的事儿,在国内似乎从来没听说过买房贷不到款的。这次才算知道这东西在美国或者至少在纽约很麻烦。一方面是个人的信用记录,财务状况;另一方面是房子或者说整栋楼的财务状况。两方面都得好才行。而各种各样的银行和lender得有成百上千家,利率,条款,流程各不相同。所以找“贷款中介”就是帮你搞定这方面的麻烦。当然他们也没有太多的magic,只是如果一家不成的话换另一家,有中介就不用一切从头来,如果自己找银行的话基本就得重新来了。

个人信用方面就是那个神秘的信用分数了。有一些app(Credit Sesame和Credit Karma)还挺好用的,可以用来察看自己信用分数最近的变化。至于怎么折腾信用分数这个门道太多,可以去看别的文章了。我做的就是手动还了几个月的信用卡,几乎是用个百八十块钱就手动还上,保持balance很低。在贷款拖延的这三四个月里运气不错的把平均分数从69x提高到了700多一点,于是省了一点贷款的手续费。贷款的利率大致和贷款类型(30年还是15年,固定还是浮动利率),首付比例,个人信用分数这几个因素相关,重要性依次降低。

我们这次通过这家中介换到第三家银行才贷到款,后来还又换了一家因为利率稍微好一点点。电子签了无数表格。。还好美国这边签名就在PDF上放个签名的图片就算可以了。主要的麻烦之处在于我买房的这个楼是co-op,前几年的财报一直有小亏损,于是有的银行开始说得挺好,最后就不肯给钱。。拖到签完合同三个月的时候都还没搞定第二家银行。于是延期了一个月拖到十二月才终于找到了愿意在这情况下放贷的第三家银行。然后银行这边的律师又超级麻烦,要求各种材料。有的需要找纽约州政府申请,一等就是十几个工作日。。一直拖到圣诞节假期,又有人去度假什么的。而交房是要三方面(卖家,买家,银行)律师坐到一起才行。于是一拖再拖一直搞到12月30号才交房。我之前很久就订了1月1号的机票出游。。于是31号赶紧搬了个家,1号一大早放着满屋的纸箱子就出门啦。

在贷款差不多搞定的时候还有一个小插曲是board interview,翻译过来是董事会面试。co-op本质上是一个公司,所以楼里会有几户(通常是住的比较久的)是董事会成员。在合同签好贷款也基本拿到的时候,他们是要面试买家的,并且有权拒掉这个交易。我们要买的这个房子之前的那个买家据说就是被董事会刷掉的……据说是因为此人是个音乐家,收入不算稳定,且有一笔固定的抚养费支出在出价签合同的时候没有披露。我们这个面试进行得还挺顺利,就在楼里的一户家里进行,基本上就是大家聊聊天我们介绍一下自己的情况,他们介绍一下楼的情况,就通过了。Co-op的董事会权力挺大的,有权拒绝交易。我们还听说过别的楼的Co-op董事会认为卖家标价太低,拉低整栋楼的估价而拒掉交易的事情。另外co-op通常也要求买家是买来作为主要住所,出租方面通常也有各种限制比如五年内最多出租两年,出租的话要抽10%~20%租金之类。所以纯投资买房基本是没法买co-op的,所以co-op的价格要比condo便宜一些。。

纽约买房是要求两边必须有地产中介,收费是每边向卖家收房价的3%。而买房下来你会发现你跟中介打交道的时候并不多。。感觉律师反倒忙很多。而律师的收费跟中介比就少很多了。所以我其实挺不理解中介为什么收这么多钱的。像我们这样不用中介,卖方中介算是双方的共同中介,收房价的5%,于是就相当于我们帮卖家省了1%的钱,这也算是出的offer的一个好处了。我们之前第一个没谈成的房出offer的时候是找了中介的,觉得没多大作用,于是后来就不用了。在签完合同之后中介主要的作用就是要联系卖家方面或者要联系co-op的管理的时候找他。

这次我们用的地产律师是通过朋友找到的,Jessica Chuang,中国人。很推荐。收费不贵,也很尽心尽力。Email是Jchuanglaw At gmail.com。

搬家用的也是中国人,Flushing的诚信搬家,李师傅 917-776-2159。两个人一个车,搬的很仔细,也没出现坐地起价之类的状况。然而找非正规的搬家师傅这事也比较碰运气,我朋友后来找了这家,他转包给了另一个人,就出了很多状况。所以我现在觉得预算不是很紧的话还是多花几百找个搬家公司比较安心。

PS. 最后写两句价格好了,这问题似乎大家都比较关心。基于我看房的那段时间的价格,曼哈顿的一居公寓大约10k$一平米,往上有很贵的,往下比这个数便宜的不多。Brooklyn很好的区域大约8k~9k$一平米。和国内不同的是持有成本很高,每个月的物业费和税加起来从八九百到两千不等。某些新condo有免税优惠,但这样的房通常售价会相应偏高。总的来说售价其实不如北京北三环以内的高,但持有成本还挺高的。

PPS. 在纽约这地方买房的动机往往是觉得租房太贵。一居动辄上两千的月租实在是很发指,也难怪有“房价太他妈高党”。但是买了房以后一个月一千上下的持有成本又让人觉得当房东也不容易,交着税费还要修这修那,也不像想象的那么省钱。我们开始打算买房最直接的原因是xw拿到了法学院的奖学金,于是突然之前攒下的学费就没处花了,想想房租这么贵,租来的房住着又有些麻烦,就买房好了。

20 thoughts on “纽约买房记”

  1. 你好 謝謝你這麼詳盡的分享經驗。想請問一下,我現在看中一間喜歡的co-op,對方沒有仲介,我也沒有中介,以你的買屋經驗,交易過程的會不會複雜到我們至少有一方要有仲介比較好?還是雙方找好律師基本上就可以了呢?謝謝!

    1. 只是要知道这些记录都是公开信息,以后的买家可以查到就可以了。从买房的角度如果看到一个房子转手特别频繁可能会觉得有点可疑吧。作为卖家的话得有合理的解释。

      1. 请问 condo 或者 coop 里的 hoa fee 是不是什么都包了, 像保险地税什么的,我们一般都只需要付utility了是吗

  2. 最近也在折腾纽约买房的事情,上网做Search补补相关知识。
    现在银行已经出了commitment准备Closing,但不知道是不是出于中国人的小心眼,律师代收很多的费用和原来预估都不同,我老想着律师会不会从中获利,特别有一项survey,问过很多朋友都没那么贵,要800多,虽然说来到这个阶段,怎么也得给出去,就是心理感觉不爽 :”(

    1. flat fee。介入,也就是开始negotiate合同的时候收一半钱,最后成功close的话收另一半。我找的第一个房子给了一半律师费。。

        1. 一两千吧。你可以找closing cost的介绍,律师费是很小一部分。。贷款超过五十万会有一个额外的税,再就是condo和co-op也不太一样。

      1. 如果是自住,那co-op是不错的选择,可是co-op的限制很多,有些co-op不能出租,或要过了若干年后才可以出租等等。如博主所言,co-op可以拒绝你找的买家的offer,所以如果您是用来投资的话,condo是比较好的选择。Anyway,恭喜你入住新房。合适自己的,才是最好的。:)

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